筆者在前篇分享跨國機構投資者對ESG評級會如何影響它們投資各地房地產公司的策略。這篇嘗試參考各主要ESG評級網站所公開的房地產公司資料，闡明篩選投資目標房企公司的過程。

跨國機構投資者可以逐層遞進篩選（地域/地區房企物業類型公司）方式去降低投資風險。筆者以大數據倒推方式，把50個世界各地1,000多間房地產公司的市場地區、物業類型細分、僱員人數、市值水平、行業風險、管治能力及公司風險評分進行最佳標竿分析，得出以下「地區數目」分布（詳見表）：

房地產行業在多個ESG評級公司標準皆視為「偏低行業風險」，故此以上（A）和（B）的數值相若。至於（E）是（B）、（C）和（D）皆兼具的公司所屬地區數目，所以數值最少，但（C）的數目跟它幾乎一樣，反映評級公司視「優異管治能力」為關鍵因素。而（F）啟示了評級整體對19個同時有傳統房產公司和房託基金的地區有明顯較高機會（76%）獲得「最佳評價」，這可理解成一個地區的市場多樣化反映該地區的市場機制越趨成熟。

物業類型細分的標竿分析

筆者從這19個擁有最佳標竿房產公司/房託基金之地區，再從物業類型的角度細分分析，得出了幾點觀察：

一、「房託基金」較「房產開發」更高機會獲得標竿表現評級，大多數國家要求「房託基金」把約90%的營利回饋投資者以豁免支付利得稅，而且較一般上市公司披露更多運作資料；

二、「辦公商務」、「零售/商場」、「出租住房」、「物流倉庫」及「酒店休閒」皆比「銷售住房」有更多標竿評級的房產公司，因為前者全部皆是長期持有的物業投資，收益固定，符合ESG中「可持續業務」原則，締造經營者跟物業周圍環境/生態、其他持份者保持「長遠關係」的誘因；

三、從大數據角度來說，這些最佳標竿房產公司平均市值大概為615億元（非標竿公司為128億元；整個房地產行業平均為272億元），而每名僱員所「貢獻」的市值卻遠高於後兩者，分別為它們的10倍及2倍。

作者：譚善恆先生, 認可ESG策劃師, ICSD